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楼市有望进入二手房时代 大规模新增建设高潮过

  楼市有望进入二手房时代

  □深圳市房地产研究中心 李宇嘉

  国家统计局最新数据显示,今年1-3月,全国新房销售面积同比增长19.5%,增速较1-2月回落5.6个百分点,延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。事实上,扣除春节前后大规模返乡置业的扰动,去年10月以后,新房销售面积增速回落趋势非常明显。尽管有去年高基数的影响,但热点城市和区域启动调控是主要原因。

  一方面,去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷,今年春节后又加大了调控力度,如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”(获得产权证后一定年限后才能出售)、严厉打击类住宅等。这些措施的直接效果,就是新房销售明显下滑。而且,基于调控绩效考核,去年10月以来,热点城市对新房启动严格的预售管制,新房供应和销售两端均出现30%左右的下滑。

  另一方面,近期有40多个城市启动了新一轮调控,覆盖一二三四线城市(县),特别是占全国商品房成交量20%的三大都市圈外围,基本被限购限贷笼罩。加上今年1-2月再创新高的返乡置业,从3月开始回落。因此,1-3月销售增速大幅回落有必然性。调查发现,本轮楼市回升主要集中在二手房市场。今年一季度,中投证券监测的17个热点城市,二手房交易面积环比增长106%,其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月,北京二手房成交11627套,接近2016年最高值。3月,北京二手房成交25952套,比2月大涨113%。

  上一轮调控以来,从2016年10月至2017年2月,相比2016年调控前的9个月,广东二手住房月均交易面积翻了一倍,广州、深圳、珠海等7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的近80%,比2016年前9个月上升了20多个百分点。3月,这7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的1.2倍。其中,深圳、广州、佛山二手住房交易面积环比涨幅均超过120%。

  国家统计局70城房价数据显示,3月热点一二线城市新房价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳,70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此,新房市场可谓“量跌价稳”,但二手住房价格明显反弹。3月,70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%,相比2月的涨幅(0.4%)翻了一倍,而且已连续24个月上涨,其中厦门(4.9%)、广州(3.3%)、北京(2.2%)和长沙(1.8%)位居涨幅榜前4位,4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家地产统计,3月北京二手住房价格达到67621元/平方米,较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。

  根据中房协“房价行情平台数据”,2017年3月,北京、广州、厦门、长沙和青岛二手住房均价分别为63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米,相比2016年10月,分别上涨24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房价指数中二手房价涨幅最高的厦门为例,2016年上半年之前,厦门二手住房价格与新房价格差异不大,但从2016年下半年开始,二手住房价格全面超过新房。今年3月,厦门二手住房均价比新房高出35.8%,同比涨幅高达31.7%,其他城市如青岛、福州、广州等,去年以来也出现二手住房价格超过新房并快速上涨的情况。

  可以说,二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。二手房市场之所以反弹,最大的动因就是新房预售管制下,开发商新盘入市的积极性下降,新房供需两端一起回落,需求开始转向二手房市场,甚至是“类住宅”市场。特别是,此前并不活跃的三四线城市二手房市场,近期也普遍强势反弹。

  需求之所以快速回升,与政策的微妙变化有关。2017年,宏观经济主题是稳增长和防风险,这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位,也决定了房价不可能大跌。此时买房,风险或许是锁定的,而去年10月调控后的短暂回调,似乎也是建仓的机会。同时,春节后,传言中的加息未来临,央行和银监会屡屡强调房贷要支持合理需求和“去库存”。

  另外,今年全国“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。就热点城市调控而言,尽管力度和措施“加码”,但在政策思路上,采取的是疏导需求、鼓励合理需求,而不是抑制需求;方向是稳定房价,而不是打压房价;就“去库存”而言,更强调需求端激活,如三四线城市与大城市基础设施互联互通,棚改“货币化”,鼓励“返乡置业”等。当然,直到近期,住建部和国土资源部联合发文明确,在售库存去化周期超过12个月的,要缩减土地供应。业内普遍认为,管理层此举,或意在让楼市量价在高位实现中期平衡,为平衡“稳增长”和“调结构”留出足够的时空。