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广州二手楼市陷“胶着” 业内:进入“量减、价选择方向”临界点

□信息时报记者 罗莎琳

今年“银十”广州楼市旺季并未如期而至,二手住宅成交宗数、成交面积环比均出现大幅下滑,整体呈现出“胶着”状态。业内人士认为,广州二手房市场到了“量减、价选择方向”的临界点,客户成功压价的幅度,与前面三个季度相比持平或有所放大。

二手成交数跌四成

“金九银十”本是传统的楼市旺季,受“330新政”以及近期银行利率有上调趋势等影响,加剧了二手楼市走势不明朗的表现。据广州中原二手住宅成交数据显示,10月份成交宗数环比下滑近40.9%,其中,宗数跌幅前三分别为海珠区、番禺区及天河区。另外,成交面积环比下滑也达到40%,二手住宅成交整体呈现出“胶着”状态。

在二手住宅成交宗数跌幅领前的海珠区,海珠西、新港西板块跌幅最为明显。中原地产宝岗分行高级营业经理邓剑军表示,近期二手成交量下滑较明显,但价格基本持平。主要原因是不少客户认为楼市走势不明朗,持观望状态,而业主非急卖的情况下,也少有议价空间。中原地产越秀区淘金北路分行高级营业经理陈华妹同样也表示,受到“330新政”和近期银行贷款利率有上调趋势的影响,客户多持观望态度,该板块业主心态强势,因此成交呈“僵持”状态。此外,不少一手楼有年底冲业绩的压力,因此也有一定的优惠,导致不少客户从二手分流至一手。

客户压价幅度增大

今年国庆假期,广州市存量房网签系统出现了短暂几天的升级停签,但重新开放之后,二手房网签量并未跟上9月的进度。10月1~25日,全市11区经中介行促成的二手房网签量为4758套,比9月同期的6237套缩减23.7%。信贷规模的不断收紧及地方支持租赁住房市场的政策出台,使部分原本有意向入市的客户也转为暂时观望态度。据广州链家的统计数据,10月份新增有意向入市购房的客户数量与新增放售房源数据的比值为1.13:1,跟年初的2.7:1相比,下滑较大。这一现象的后续行为,则是客户看房频率的减少。

广州链家研究院按不同的面积区间进行整理,统计其对应的客户压价幅度可以看到,10月份面积在144平方米以下的四个区间,客户成功压价的幅度,与前面三个季度相比持平或有所放大。只有144平方米以上的非普通住宅,压价幅度在10月份出现较大的收窄,仅1.4%。

广州链家研究院院长周峰分析,调控政策加码之后的这七个月,市场的反应基本是沿着“量减、价缓升” →“量减、价振荡”的路线运行。业主和准买家对市场的判断一向存在着时间差,且业主面对看房客户数量减少的反应,也存在分歧,要么“收起不卖”,要么迁就客户而下调价格。就目前的情况看,广州二手房市场到了“量减、价选择方向”的临界点。

一次性购房比例上升

10月一次性付款购房个案占比较9月有所增加。据合富大数据统计,10月广州二手住宅市场当中,一次性付款购房个案占比达35%,高于9月30%的占比,也高于去年10月23%的占比。

合富研究院高级分析师梁燕明表示,在目前的市场状况下,一次性付款购房买家的有利因素多于按揭购房买家。如在业主的让价态度上,一次性付款购房更占优势。若业主急于收齐房款的话,面对一次性付款购房的买家,会更容易在价格上作出让步,让价空间也往往会比能给予按揭购房买家的幅度更大一些。不过,这也不是绝对的,主要还是看业主的心态和需求而定。在中心城区某些占据优质教育资源的区域,业主的心态仍普遍较为强硬,即使是买家能够一次性付款购房,也只有很少一部分业主愿意在价格上作出让步。

广州中原企业传讯部何嘉丽也表示,虽然近期二手成交呈“胶着”状态且临近年底,但业主心态都较为强势,部分业主会对买家的付款方式有要求。

改善型买家入市谨慎

近日,广州出台公积金贷款新政,不低于购房交易资金首付款的90%的金额须纳入资金监管范围。新政的出台,让市场关注到公积金贷款购房群体的情况,而目前广州二手住宅市场非一次性付款购房个案当中,涉及公积金贷款的纯公积金贷款和组合贷款,还是占到一定比例。预计政策实施后,市场仍需要一段时间消化政策带来的影响。据合富大数据统计,10月广州二手住宅市场的非一次性付款购房个案当中,商贷仍是大多数按揭购房人士的选择,占比达71%,而组合贷款和纯公积金贷款购房的个案,占比分别为20%和9%。

受到限购、限贷以及高首付等因素影响,10月改善型换房需求占比较9月有所下降。据合富大数据统计,10月改善型换房需求占比约22%,低于该需求在9月录得的25%占比。现时买家入市态度仍相当谨慎,从看房到出手购房的时间较去年同期有所拉长,而对于卖一买一的改善型换房人士来说,何时出手换房往往要看通过“卖一”筹集换房资金的进展而定。